Kosten der Unterkunft

Kosten der Unterkunft2017-05-04T15:14:25+00:00

Kosten der Unterkunft

Die Regelungen zur Übernahme der Bedarfe der Unterkunft (KdU) sind für die kommunalen Verwaltungen eine anspruchsvolle Herausforderung: Es müssen nicht nur die Bedarfsgemeinschaften hinreichend versorgt werden, die Regelungen müssen auch rechtssicher sein und den Ansprüchen an ein schlüssiges Konzept im Sinne der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts genügen – und das Ganze unter dem Druck steigender Kosten. Darüber hinaus können die Regelungen, wie unsere Untersuchungen für das Bundesbauministerium zeigen, erhebliche Auswirkungen auf Wohnungsmarkt und Stadtentwicklung haben.

Diese Aufgabe wird im Zuge der neuen gesetzlichen Regelungen der §§ 22a-c SGB II noch an Bedeutung gewinnen. Denn das Gesetz fordert bei KdU-Satzungen, die Auswirkungen auf den örtlichen Wohnungsmarkt so berücksichtigen, dass mietpreiserhöhende Wirkungen vermieden und sozial ausgeglichene Bewohnerstrukturen geschaffen werden oder erhalten bleiben.

Wir haben in der Konzeption, Bearbeitung und Evaluation von KdU-Regelungen (schlüssiges Konzept bzw. grundsicherungsrelevanter Mietspiegel) langjährige Erfahrung: Seit 2008 haben wir in mehr als 70 Kreisen und kreisfreien Städten entsprechende Erhebungen durchgeführt und Angemessenheitsgrenzen auf Basis von Bestands- und Angebotsmieten entwickelt.

Unser spezifischer Ansatz zur Erstellung eines schlüssigen Konzepts ist inzwischen von zahlreichen Sozial- und Landessozialgerichten als rechtssicher bestätigt worden. Wir arbeiten datenschutzgerecht und satzungskonform. Außerdem profitieren unsere Kunden von unserer langjährigen guten Zusammenarbeit mit der Wohnungswirtschaft.

Den Leistungsumfang und die Methodik des KdU-Auftrags bestimmen wir individuell in Absprache mit dem Kunden. Hierzu gehören

  • Evaluation bestehender KdU-Konzepte inklusive Schwachstellenanalyse
  • Beratung bei der Konzepterstellung oder -weiterentwicklung
  • Analyse des spezifischen lokalen Wohnungsmarktes und der Bedarfsgemeinschaften
  • Planung und Durchführung von Datenerhebungen: Bestands- und Angebotsmieten, Erhebungen bei Vermietern und Mietern
  • Ermittlung und Begründung von Richtwerten für Wohnungsgrößen, Mieten, Betriebs- und Heizkosten
  • Möglichkeit: „Klima-Bonus“ zur Berücksichtigung des energetisches Gebäudezustands
  • Detaillierte Dokumentation des Verfahrens
  • Optimierung des Mitteleinsatzes
  • Steuerung und Stadtentwicklung
  • Abschätzung unerwünschter Markt- und Mietenentwicklungen
  • Simulation von Auswirkungen auf Sozialstruktur und Stadtentwicklung
  • Fachliche und politische Vermittlung
  • Begleitende Moderation des Erstellungsprozesses, auch ämterübergreifend
  • Informationsveranstaltungen für Politik, Verwaltung, Richter und andere Akteure
  • Fortschreibung der Daten (z.B. Indexfortschreibung)
  • Instrumente für den (nachträglichen) Nachweis im konkreten Einzelfall

Rechtssicher nur mit Bestands- und Angebotsmieten

Bei empirischen Erhebungen von Mietwerten gibt es verschiedene Formen von Mietdaten, deren Analyse zu unterschiedlichen Ergebnissen und damit zu unterschiedlichen Richtwerten und letztendlich zu unterschiedlichen Gesamtkosten führen kann.

Es muss zwischen folgenden Arten von Mieten unterschieden werden:

Bestandsmieten

Tatsächlich gezahlte Mieten in bestehenden Mietverhältnissen. Sie werden in der Regel für einen Erhebungsstichtag ermittelt. Diese Mietwerte sind von großer Bedeutung, weil der weitaus überwiegende Teil der Bedarfsgemeinschaften bereits in einer Wohnung lebt und für diese Haushalte festgelegt werden muss, ob ihre derzeitigen Kosten der Unterkunft angemessen sind oder sie ihre Mietkosten anpassen müssen.

Neuvertragsmieten

Bestandsmieten, die innerhalb eines eingegrenzten Zeitraums – zum Beispiel sechs Monate – vor dem Erhebungsstichtag aufgrund eines neu abgeschlossen Mietvertrages vereinbart wurden. Sie geben sehr gut das aktuelle Mietniveau bei Neuvermietungen wieder und umfassen auch Wohnungen, die vor ihrer Neuvermietung nicht als Angebot, zum Beispiel in einer Zeitungsannonce, publiziert wurden.

Angebotsmieten

In unterschiedlichen Medien – vor allem Internetportale und Zeitungen – publizierte Wohnungsangebote. Die im Angebot geforderten Mieten müssen dabei nicht den im Rahmen der Vermietung erzielten tatsächlichen Mieten entsprechen.

Die Einbeziehung von Angebotsmieten ist bei schlüssigen Konzepten insbesondere dann sinnvoll, wenn es um die Frage geht, ob angemessener Wohnraum in hinreichendem Umfang verfügbar ist. Dieses kann dann über eine Auswertung von Angebotsmieten überprüft werden.

Grundsätzlich sind jedoch die Anforderungen des Bundessozialgerichts an ein schlüssiges Konzept zu berücksichtigen: „Dabei ist nicht nur auf die tatsächlich am Markt angebotenen Wohnungen abzustellen, sondern auch auf vermietete Wohnungen.“1

Auch im neuen Gesetz zu kommunalen KdU-Satzungen wird in § 22c Abs. 1 SGB II bestimmt, dass sowohl Bestands- als auch Neuvertragsmieten berücksichtigt werden sollen.

 

1  Bundessozialgericht, Urteil vom 19.2.2009, B 4 AS 30/08 R Rdnr. 24 sowie auch
Urteil vom 02.09.2009, B 4 AS 18/09 R. RdNr. 22